Cómo desalojar a un inquilino moroso en Perú 2026: Guía completa del proceso de desalojo
Tu inquilino no paga el alquiler y no quiere irse. La ley peruana tiene tres caminos distintos para recuperar tu inmueble — uno puede resolverse en menos de 3 meses si tu contrato está bien firmado. Esta guía te explica cuál te corresponde y cómo usarlo.
- Las 3 vías legales de desalojo en Perú
- Lo que NO puedes hacer (riesgos penales)
- Vía 1: Desalojo Express Notarial (Ley 30933)
- Vía 2: Cláusula de Allanamiento Futuro
- Vía 3: Proceso Judicial Ordinario
- ¿Y si no tengo contrato escrito?
- Documentos que necesitas
- REDJUM: Registro de Deudores Morosos
- Preguntas frecuentes
Las 3 vías legales de desalojo en Perú
No existe un solo proceso de desalojo en el Perú. La vía que puedes usar depende principalmente de cómo está redactado tu contrato de arrendamiento y si fue o no formalizado ante notario. Esta es la diferencia entre recuperar tu inmueble en meses o en años.
Desalojo Express Notarial
Contrato bajo escritura pública o FUA registrado. El notario envía carta y actúa de oficio. No necesitas esperar sentencia judicial para el lanzamiento.
Cláusula de Allanamiento
Contrato con firmas legalizadas ante notario e incluye la cláusula de allanamiento futuro. Proceso sumario ante Juzgado de Paz Letrado.
Proceso Judicial Regular
Para cualquier contrato, incluso sin notarizar. El proceso más lento pero siempre disponible cuando no aplican las otras vías.
Si aún no has alquilado el inmueble o estás a punto de renovar el contrato: firma siempre ante notario y bajo escritura pública o FUA, incluyendo cláusula de allanamiento y sometimiento expreso a la Ley 30933. Ese costo notarial puede ahorrarte hasta 2 años de proceso judicial en el futuro.
Lo que NO puedes hacer (y sus consecuencias penales)
Antes de hablar de las vías legales, es crítico entender qué está prohibido. Muchos propietarios desesperados cometen errores que terminan convirtiéndolos en investigados penales.
El inquilino puede denunciarte por violación de domicilio (hasta 2 años de cárcel) o usurpación agravada aunque sea tu propia propiedad. La ley protege la posesión pacífica incluso si el contrato venció. Siempre sigue el proceso legal.
¿No sabes qué vía aplica a tu contrato?
Cuéntale a DOXS.AI cómo firmaste tu contrato, si tiene o no cláusula de allanamiento, y cuántos meses debe el inquilino. La IA especializada en derecho inmobiliario peruano te indica qué proceso corresponde y con qué argumentos.
Vía 1: Desalojo Express Notarial (Ley 30933)
La Ley N° 30933 (vigente desde 2019) es la vía más rápida disponible en el Perú. Para aplicarla, el contrato debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) o ser un acuerdo bajo escritura pública, e incluir cláusulas de allanamiento futuro y de sometimiento expreso a la ley de desalojo notarial.
¿Cuándo procede?
- Cuando el contrato está en escritura pública o en el FUA registrado en el Registro Administrativo de Arrendamiento (RAV)
- Cuando el inquilino debe 2 meses y 15 días de alquiler acumulados, o cuando el contrato venció y no se fue
- Cuando el contrato incluye sometimiento expreso a la Ley 30933
🗂️ Flujo del desalojo express notarial (Ley 30933)
Paso a paso del desalojo express
Presentas la solicitud ante el notario
Llevas el contrato original, copia de tu DNI y acreditas la deuda acumulada. El notario verifica que cumple los requisitos de la Ley 30933.
El notario actúa como operador del procesoEl notario notifica al inquilino
El notario envía una carta notarial al inquilino informándole del incumplimiento y dándole un plazo máximo de 5 días para pagar la deuda o desocupar el inmueble.
Si paga dentro de los 5 días, el proceso termina aquíActa notarial = Título ejecutivo especial
Si el inquilino no paga ni desocupa en el plazo, el notario elabora un acta notarial no contenciosa que tiene la misma fuerza que una sentencia judicial.
No necesitas esperar una sentencia judicial completaSolicitud de lanzamiento ante el Juzgado de Paz Letrado
Presentas el expediente notarial al Juzgado. El juez letrado verifica la solicitud y emite la resolución judicial de desalojo en un plazo de 3 días.
Con el pago de la tasa judicial correspondienteLa Policía ejecuta el lanzamiento
Si el inquilino no se retira del inmueble, el juez de paz letrado cursa oficio a la PNP, que en 2 días hábiles brindará refuerzos para proceder con el desalojo.
Inmueble recuperadoTras el lanzamiento, puedes solicitar al mismo juzgado el pago de las costas, costos del proceso y los servicios notariales. Las rentas impagas pueden exigirse como deuda separada o incluirse en la misma demanda.
Vía 2: Cláusula de Allanamiento Futuro (Ley 30201)
Si tu contrato tiene firmas legalizadas ante notario e incluye la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario (establecida por la Ley N° 30201), puedes seguir una vía más rápida que el proceso ordinario, aunque más lenta que el desalojo express.
Esta cláusula es aquella por la que el inquilino se compromete a abandonar el predio en caso de que se haya vencido el contrato, o que haya quedado resuelto por incumplimiento de 2 meses más quince días de renta.
Requisitos para usar esta vía
- Contrato escrito con firmas legalizadas ante notario o juez de paz
- El contrato incluye expresamente la "Cláusula de Allanamiento a Futuro del Arrendatario"
- La deuda supera 2 meses y 15 días de renta, o el contrato venció y el inquilino no se fue
Cómo funciona el proceso
Presentas la demanda ante el Juzgado de Paz Letrado
Con el contrato legalizado, acreditas la deuda y solicitas el desalojo. Es un proceso sumario, más ágil que el ordinario.
Requiere abogadoEl inquilino tiene 6 días para contestar
Una vez admitida la demanda, se comunica al inquilino que dentro de un plazo máximo de 6 días debe contestar acreditando la vigencia del contrato o reconociendo y cancelando la deuda.
Si paga la deuda completa, el proceso terminaSi no contesta: orden de desalojo en 15 días
En caso de que no conteste, se emitirá una orden de desalojo dentro de los quince días hábiles. Si contesta pero el juez lo encuentra infundado, también ordena el desalojo tras la audiencia.
Sin larga espera de sentenciaLanzamiento con apoyo policial
Con la resolución en mano, se ejecuta el lanzamiento. Si el inquilino resiste, el juzgado oficia a la PNP para el descerraje.
Inmueble recuperadoVía 3: Proceso Judicial Ordinario (Sumarísimo)
Si tu contrato no cumple los requisitos de las vías anteriores (sin notarizar, sin cláusula de allanamiento, o simplemente verbal), la vía judicial ordinaria es tu único camino. Se tramita como proceso sumarísimo ante el Juzgado de Paz Letrado o el Juzgado Civil, dependiendo del valor de la renta.
Aunque la ley establece plazos optimistas, la carga procesal de los juzgados hace que este proceso dure entre 8 meses y 2 años en la mayoría de los casos.
Documentos para la demanda judicial ordinaria
El proceso judicial paso a paso
Carta notarial al inquilino (recomendado antes de demandar)
Antes de ir al juzgado, envía una carta notarial requiriendo el pago de la deuda y/o la devolución del inmueble en un plazo determinado.
No obligatorio pero muy recomendablePresentas la demanda de desalojo ante el Juzgado
La demanda se presenta en el Juzgado de Paz Letrado (si la renta mensual es menor a 10 URP) o en el Juzgado Civil (si supera ese monto). Requiere abogado.
URP 2026: S/ 530 → renta menor a S/ 5,300 = Juzgado de Paz LetradoEl inquilino tiene 5 días para contestar
El inquilino moroso tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda, en la que deberá acreditar que ha cancelado la renta. Si no contesta, se declara en rebeldía.
Si paga la deuda completa en este plazo puede detener el procesoAudiencia única
Las partes deberán asistir a una audiencia única en la que se actuarán los medios probatorios. Sobre el papel deberá programarse dentro de los 10 días siguientes; sin embargo, la carga procesal suele extender este plazo.
El juez puede sentenciar el mismo día de la audienciaSentencia y plazo de desocupación
Si la demanda es declarada fundada, el juez ordena al inquilino desocupar el inmueble en un plazo determinado (usualmente 6 días). Si no lo hace, se ordena el lanzamiento con apoyo policial.
Si no sale voluntariamente: lanzamiento con PNP y cerrajero| Criterio | Express Notarial (Ley 30933) | Allanamiento (Ley 30201) | Judicial Ordinario |
|---|---|---|---|
| Tipo de contrato necesario | Escritura pública o FUA registrado | Firmas notariales + cláusula de allanamiento | Cualquier contrato (incluso verbal) |
| Tiempo estimado | 2–3 meses | 3–8 meses | 8 meses – 2 años |
| Deuda mínima para activar | 2 meses + 15 días o contrato vencido | 2 meses + 15 días o contrato vencido | Cualquier incumplimiento o vencimiento |
| Intervención del notario | Sí, es el operador principal | Solo al firmar el contrato | No requerida |
| Necesitas sentencia judicial | No (el acta notarial es título ejecutivo) | Sí, pero proceso abreviado | Sí, proceso completo |
| Costo aproximado | Honorarios notariales + tasas | Tasas judiciales + abogado | Tasas judiciales + abogado |
| Registro en REDJUM | Sí (a pedido de parte) | Sí (a pedido de parte) | Sí (a pedido de parte) |
¿Y si no tengo contrato escrito?
Es posible demandar el desalojo sin contrato escrito, pero el proceso es más difícil y más lento. Sin contrato escrito no puedes usar ninguna de las dos vías rápidas. Solo te queda el proceso judicial ordinario, y primero debes probar que existió un contrato.
Cómo probar el contrato verbal
- Recibos o transferencias bancarias por concepto de "alquiler" o "arrendamiento"
- Mensajes de WhatsApp o correos donde se acordó el precio y la duración
- Declaración del inquilino que reconoce pagar alquiler
- Declaraciones de testigos (vecinos, familiares) que conocen el acuerdo
- Recibos de servicios a nombre del inquilino en tu dirección
Si el contrato venció hace mucho tiempo y el inquilino lleva años sin título, se convierte en ocupante precario (Art. 911 del Código Civil). En ese caso, el propietario solo necesita probar la propiedad del bien para ganar el desalojo.
¿Tu inquilino lleva años y el contrato venció hace tiempo?
DOXS.AI puede explicarte qué plenos casatorios del Poder Judicial aplican al caso del ocupante precario, cuál es la jurisprudencia vigente sobre desalojo sin contrato, y qué pruebas son más convincentes ante los juzgados.
Documentos que necesitas tener listos
Independientemente de la vía que uses, estos son los documentos base que debes tener organizados antes de iniciar cualquier proceso:
REDJUM: Registro de Deudores Judiciales Morosos
Una vez que obtienes una resolución judicial firme de desalojo, puedes solicitar al juzgado la inscripción del inquilino moroso en el Registro de Deudores Judiciales Morosos (REDJUM).
- Es un registro público y gratuito consultable por cualquier persona
- Permite a futuros arrendadores verificar el historial del posible inquilino antes de firmar
- El inquilino inscrito puede tener dificultades para alquilar otro inmueble o acceder a créditos
- La inscripción no es automática: debes solicitarla expresamente al juzgado
- Solo procede tras resolución judicial firme — no antes
El proceso de desalojo resuelve la salida del inmueble, pero la deuda de rentas impagas puede ejecutarse por separado o en el mismo proceso. Si hubo un contrato de arrendamiento se puede solicitar el pago de los años que no ha pagado, y también se puede pedir el resarcimiento de las costas y costos del proceso.
Preguntas frecuentes
Depende de la vía que uses. El desalojo express notarial (Ley 30933) puede resolverse en 2 a 3 meses si el contrato cumple los requisitos. La vía de cláusula de allanamiento tarda entre 3 y 8 meses. El proceso judicial ordinario puede extenderse entre 8 meses y 2 años dependiendo de la carga procesal del juzgado.
No. Hacerlo por la fuerza (cambiar cerraduras, cortar servicios, sacar pertenencias) puede acarrearte denuncias penales por violación de domicilio o usurpación, aunque seas el dueño del inmueble. La única vía legal es el proceso judicial o notarial. La Policía solo puede ejecutar el lanzamiento con una orden judicial.
En las vías rápidas (express notarial y allanamiento), si el inquilino paga la totalidad de la deuda dentro del plazo otorgado (5 o 6 días respectivamente), el proceso de desalojo se detiene y el contrato continúa vigente. En el proceso judicial ordinario, el pago puede detener el proceso si se hace antes de la sentencia.
Sí, pero solo mediante el proceso judicial ordinario. Deberás primero probar la existencia del contrato verbal con recibos de pago, transferencias, capturas de mensajes o declaraciones de testigos. Si el inquilino ya no tiene ningún título válido de posesión, se convierte en ocupante precario y el proceso puede ser más directo: basta con probar tu propiedad del bien.
Para el desalojo express notarial, la intervención del notario reemplaza gran parte del trabajo legal, aunque es recomendable contar con asesoría. Para las vías judiciales (allanamiento y proceso ordinario), sí necesitas un abogado para presentar la demanda. Si no tienes recursos, la Defensoría Pública del MINJUSDH atiende estos casos gratuitamente. Llama al 0800-15-259.
Sí, en la vía judicial el inquilino puede apelar. La segunda instancia (apelación) toma 25 días hábiles adicionales. En el proceso ordinario, la apelación puede extender el proceso varios meses adicionales.
Sí. Puedes acumular en la misma demanda el pedido de desalojo y el cobro de las rentas adeudadas. También puedes demandar los daños al inmueble si los causó, los costos del proceso y las costas judiciales. Si el inquilino queda inscrito en el REDJUM, también aparecerá la deuda en registros públicos.